房企轉型第二波 房企巨頭轉型路徑日漸清晰
??“房地產的音樂之聲並未停止，隻是從過去慷慨激昂的進行曲逐漸向溫婉舒緩的華爾茲過渡。”中信建投近日在一份投資策略報告中這樣描述今年地產形勢，“相對於進行曲的群情吶喊，華爾茲節奏和風格更加多變，且講究合作，具備更強的生命力，這也是我們對房地產行業未來的憧憬。”
??相比於券商投行們略帶詩意的表述，房企巨頭們的行動顯得直接許多，經過過去幾年的試水與蓄力，新年伊始，以萬科、綠地、萬達為代表的房企巨頭開始強勢發力，宣佈各自轉型計劃。相比於過去試水階段的懵懂，房企巨頭轉型路徑日漸清晰，第二波的轉型也更為深遠。
??強勢出擊
??隨著房地產市場告別高增長，步入新常態，從2014年甚至更早，以萬科、綠地、萬達為代表的房地產企業並開始謀求變革。
??在眾房企中，萬科選擇瞭轉型城市配套服務商，綠地加強瞭全球化和多元化的力度，恒大進軍瞭快消品及能源行業，萬達則將做大文化旅遊板塊，其他房企也都對原有的運營模式進行瞭調整。
??作為率先提出“白銀時代”的萬科，兩年前從“住宅制造商”向“城市服務配套運營商”的定位轉變,從單純引進社區配套到運營社區配套,去年更是推出事業合夥人制度、小股操盤、輕資產運營的創新模式,引發瞭行業的思考和探討。
??繼住宅、商業地產、養老之後，萬科將產業版圖伸向旅遊產業，1月16日，位於吉林市的萬科松花湖度假區宣佈正式營業，以新業務的啟幕揭開瞭新一年的篇章。在此之前，萬科總裁鬱亮在萬科集團2014年終述職會上提出2015年萬科“要轉型，有增長！”並鼓勵萬科全員勇於嘗試新業務。
??同樣強勢出擊的還有綠地，1月21日，綠地集團公佈2014年度經營業績，並同步披露瞭綠地集團未來五年發展規劃。在宣佈2015年綠地經營目標直指4500億、2020年目標8000億的同時，綠地提出五年規劃構建“3+X”綠地系產業集群，綠地新業務層出不窮，綠地今年還將投資在國內建造多條地鐵線路,並將進軍戰略性新興產業，比如互聯網金融服務與阿裡巴巴、中國平安等合作，“大消費”領域則以收購海外食品基地和采購中心為切入口。
??近期,萬達院線成功登陸A股,收購“快錢”打造自己的支付平臺等,都成為瞭萬達2015年備受矚目的動作。2015年,商業地產開業26個萬達廣場、14間酒店,最引人矚目的還是萬達要從“重資產”到“輕資產”的轉變。
??轉型成共識
??“目前綠地、萬科地產銷售額已經破2000億，萬達、恒大、保利、中海等銷售規模已經超過1000億，對於千億規模房企而言，在樓市新常態之下，要想實現更高層級的增長，走老路肯定不行，必須尋找新的業績增長點。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進分析稱，從房地產行業發展還是房企自身發展，轉型是每傢房企必然的選擇。
??隨著房企業績增速的放緩，利潤率也面臨越發嚴峻的壓力，簡單的規模擴張早已無法滿足時代的需求。為瞭確保未來的增長和發展，“轉型”和“創新”成瞭以萬科、綠地為代表的房企的當務之急。
??根據克而瑞發佈的《2014年中國房地產企業銷售TOP100排行榜》，2014年，20傢典型房企銷售業績同比增長18%，增速相比2013年同比下降瞭7個百分點。胡潤研究院2月3日發佈《2015年胡潤全球富豪榜》，李河君超過馬雲和王健林成為中國首富。科技行業取代房地產成為全球上榜富豪財富的主要來源，有297人來自科技行業，比去年增加40人。
??“若要簡單去看住宅產業，高峰期基本上已經過去。”綠地集團董事長張玉良表示，當前和今後一段時期，房地產業面臨外部環境的三大挑戰，分別來自高增長紅利縮減、房地產行業轉型調整和外部商業模式劇變。當然，外部環境也帶來五大機遇，包括我國經濟中高速發展、消費需求不斷升級、新型城鎮化持續推進、經濟社會全面深化改革和經濟全球化不斷擴展。
??萬科集團高級副總裁、萬科北京區域首席執行官毛大慶表示，面對地價、房價高企的房地產行業現狀，結合人口拐點到來、城鎮化速度下降與社會總庫存增加等問題，無論是行業發展還是萬科自身的轉型，都需要敏銳的洞察力和判斷力，“2015年還是去庫存的一年，不是樂觀和悲觀的問題，這個行業就是要轉型瞭。”
??探索轉型路徑
??在傳統房地產開發模式中，房企關註的是速度、規模、利潤，衡量企業的標尺是增長率、周轉率、利潤率，核心目標是使土地價值最大化。在房地產市場進入減速調整的“白銀時代”之後，房企致力於改變粗放的開發銷售模式，向產業鏈縱深發展，向上遊佈局金融業，探索地產與金融的結合之道，向下遊借助互聯網拓展房地產配套服務，由開發商向運營商轉型；另一方面，養老地產細分市場、大健康領域也成為房企紛紛佈局的方向。
??比如綠地集團從“地產開發商”向“綜合地產全程運營商”轉型，從中國市場向全球市場轉型佈局。商業地產的盈利模式正在從以往追求銷售，轉變為以客戶的需求為中心，萬達的電商探索將會把萬達廣場做成智能廣場，為商傢服務，並建立一個需求數據庫，提升物業的經營狀況。
??萬科則在精細化新北市低率貸款上更加註重各個業態的互動，根據規劃，2015年，萬科將加大商業服務、教育、養老等社區配套服務，打造更豐富全面的社區生活體驗；針對養老、醫療、度假等城市發展亟須的需求，為城市居民提供針對性的產品和服務；拓展產業地產、創業園區等領域，助力城市不同階段的產業發展。
??除瞭在地產領域內向更細分的縱向市場轉型的同時，不少房企跳出地產范疇，嘗試在更大空間、更大維度的轉型。例如恒大集團，繼恒大冰泉、恒大糧油後，去年9月底又收購新西蘭的咔哇熊乳業，大步進軍乳業。
??易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱認為，處於第一陣營的房企在保持規模上升的同時都在探索一種適合自身發展的轉型方式。“萬科提出要進入傢裝產業、萬達走國際化路線、恒大多元化跨界，房企在多元化探索中分兩種方向，一種是在房地產上下遊，另一種則完全偏離房地產行業。例如恒大現在做文化、糧食、快消、光伏，與房地產完全不相幹，這是一個摸索的過程，為未來房地產規模很難再持續上升尋求可替代方案。房企必須積極思考如何有效轉型與變革。”
??原有業務再造
??在佈局新產業同時，對於房地產行業的深挖與再造，也成為房企選擇。
??作為萬科長期堅持的住重劃區信用貸款房子宅產業，鬱亮說道，未來十年，這個業務還有很大發展的空間，而且可以預計，未來十年萬科住宅業務依然會占大部分比重。與此同時，藍領工人、城鎮化帶來的新增進城人口以及改善性的“換房”所帶來的需求，可能為住宅提供巨大的新增需求。
??萬達商業地產的轉型力度更大，更具創新性，主要是力推“輕資產”模式，過去萬達成功靠城市綜合體，通過房地產銷售現金流來投資萬達廣場，這是重資產模式。王健林解釋說，輕資產模式就是萬達廣場的設計、建造、招商、營運、信息系統、電子商務都是萬達做，使用萬達品牌，但投資全部由別人出，資產歸投資者。這種模式沒有房地產銷售，是準金融投資行為，萬達與投資方從凈租金收益中分成，無論房價變化還是市場周期對這種發展模式影響都不大。
??在地產營銷上，綠地嫁接互聯網與金融，打造全新平臺。如，與騰訊合作搭建“綠地微信營銷平臺”，改變普通微信營銷無持續性、無統一管理等的局限，通過產品集中展示和選購實現“電商”功能，通過會員平臺打造“全民經紀人”，通過後臺數據集中管理升級售後服務，實現“傳統營銷模式”向“互聯網營銷模式”的轉型升級。據統計，綠地全年銷售額中微信端來訪成交客戶占比達約5%。此外，合作設立的“平安綠地好房寶”、“騰訊綠地寶”等理財產品，亦有力助推產品去化。
??世茂根據消費者的個性化需求，陸續推出瞭一個人的豪宅、全齡社區、青年公寓、MiniHotel、MiniMall等針對消費者個性需求的產品。比如一個人的豪宅就針對購物狂的心理，設計瞭一款擁有長走廊的戶型。
??世茂集團副總裁蔡雪梅預測說，放棄投資房地產業，那麼就有可能錯過絕佳的投資機會。蔡雪梅相信，就像IT業的重塑讓蘋果再次煥發瞭青春；汽車業的再生誕生瞭特斯拉；移動互聯網也將深刻改變房地產行業的商業模式，再造企業的商業價值。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-02-06/09365969277148119478896.shtml
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