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買學區房不能強制要求賣方遷出戶口

  2014年大連秋季房交會上，大連仲裁委員會土信貸新竹芎林土信貸、北京市盈科(大連)律師事務所開展公益政策法律咨詢。本報記者就此采訪瞭大連仲裁委員會發展處吳少雲處長及馬文龍律師，他們就市民關心的熱點法律問題進行瞭解答。

  【案例一】

  學區房價格高，是否構成欺詐？

  我傢是學區房，比周邊非學區房每平方米貴三四千元錢。8月份，有人要買房，總房款近100萬元，為瞭怕雙方有違約反悔，買方交定金30萬元，誰違約都要承擔責任，現在買方孩子不在這學區上學瞭，他提出房價太高，說我欺詐，因此不買房瞭，讓我退定金，我可以不退定金嗎？我是否欺詐？

  【解析】

  1.房屋價格是房屋買賣合同的重要條款，也是當事人考察的重要事項，是合同磋商的最重要的內容，價格包括地段、房齡、區位等各種因素，當然包括學區因素，因為賣方為此也需要付出更多代價，即使賣方享受瞭政策紅利，但並不違法；

  2.如果在賣房過程中，賣方沒有違反法律、行政法規的強制性規定，沒有欺詐、脅迫、乘人之危、顯失公平的情況，則不能認定合同可撤銷或無效。

  3.學區房價格高於周邊非學區房很多，均屬於正常市場行為，不能認為無效。

  4.本案中，買方不買學區房，屬單方違約行為，應當承擔違約責任，按定金罰則，交付定金的一方違約，無權要求返還定金。

  5.本案中，總房款100萬元，根據法律規定，定金不能超過總房款的20%，超過部分無效。因此買方隻需要支付20萬元定金，餘下10萬有權要求返還。

  【解析】

  1.遷移戶口屬於公安機關行政行為，不屬於平等民事主體之間的民事法律行為，人民法院更不能在民事判決中判決賣方遷出戶口。

  2.變更戶口登記需依當事人申請方可辦理，公安機關無法直接辦理或強制辦理，沒有法定理由，不能遷出公民戶口，買方也不能通過行政訴訟起訴公安機關不作為。

  3.但買賣雙方關於不遷出戶口支付違約金的約定，應當認定合法有效，但本案中，約定的違約金達到日百分之五，明顯過高，一般人民法院會按照同期貸款利率上浮30%支持違約金的請求。

  【案例二】

  購買學區房能不能強制要求遷出戶口？

  我去年買一套學區房，當時花瞭一百多萬元，但原房主的戶口還落在這處房屋，為瞭能落戶口，當時在合同約定，他必須在今年9月1日前將戶口遷出，否則要承擔日百分之五的違約金，現在原房主還沒將戶口遷出，我能不能起訴讓他遷出戶口？能不能要違約金？

  【案例三】

  規劃調整能否要求賠償？

  省外某地購房者咨詢，他在當地購買的商品房2010年審批28層，4層以下是公建，幾十戶業主都是2011年簽訂合同，2012年開發商通過規劃部門改瞭規劃，增加一層公建，公建變成瞭5層，容積率增加瞭，總層數變成瞭29層。問題1：開發商通過規劃部門改規劃，經過審批，是否應當對我們承擔責任？2、規劃審批能否免除開發商的責任？如不能免除責任，提高容積率如何賠償？

  【解析】

  容積率提高後，雖未影響到購房房屋的質量和使用功能，但是客觀上導致所購房屋的居住環境、使用條件受到一定影響，且會導致公攤面積變化，不予以補償，有失公允。政府的行政審批屬於行政許可行為，開發商與購房者屬於民事法律行為，況且審批在後，與購房者簽訂合同在前，因此政府規劃部門審批，不能免除開發商的賠償責任。關於賠償標準，不能按照開發商增加面積後，獲得的利潤計算，這樣對開發商也顯失公平，具體的賠償標準，由人民法院酌定。

  【解析】

  1.離婚不能構成拒不辦理按揭貸款並支付全部購房款的義務，如果是協議離婚，則雙方均負有辦理按揭貸款並支付全部購房款的義務；如果是法院判決或調解離婚，對該房屋作出處理的，則按照判決或調解確定責任主體；如果法院未對該房屋作出處理，則雙方均應辦理貸款並支付全部購房款。

  2.支付購房款是購房者的主要合同義務，如果合同約定，超過一定期限不支付購房款，開發商有權解除合同，並有權要求賠償損失。

  【案例四】

  購房者以離婚為由，拒絕辦理按揭貸款怎麼辦？

  我是一傢公司的銷售經理，我們的一個客戶三年前交完首付款後，再也沒來辦理按揭貸款手續，現在離婚瞭，多房屋信用貸款貸款率利利率多少免費諮詢試算汽車貸款次通知來退房也不來，我們合同約定，如果超過3個月不交清房款，我們有權解除合同，請問我們怎麼辦？

  【案例五】

  離婚協議約定凈身出戶，一方發現瞭對方隱瞞的財產，能要求分割嗎？

  我是2013年6月與前妻協議離婚，當時我們的離婚協議上寫的除瞭一套房歸我外，其他婚姻關系存續期間的所有財產均歸女方所有，但在離婚訴訟過程中，我發現女方瞞著我，在婚姻關系存續期間在外省買瞭一套房，並且在離婚協議前已經出售，我想問我們的離婚協議中是否包括外省這套房？離婚協議有效嗎？我能要求她外省這套房款嗎？能多分嗎？

  【解析】

  1.對於該條款的理解存在相當大的爭議，從名字表面來看，應當包括所有的財產，包括所有的房產。根據婚姻法及司法解釋的規定，在婚姻關系存續期間隱匿、轉移財產的，可以少分或者不分，從這個角度講，案涉外省房屋並未包含在離婚協議中，因此不能認為男方已經知悉該房屋，並放棄分割的權利。我們傾向認為，該套房屋的處置女方存在轉移隱藏的行為，應當少分或者不分。

  2.關於離婚協議的效力問題，如果一方認為存在欺詐或脅迫行為的，有權在一年內申請人民法院予以撤銷，人民法院撤銷的，則自始無效，雙方的財產依法重新予以分割。

  3.本案中，我們認為女方存在欺詐行為，即隱瞞瞭外省房屋的售房款，該離婚協議應當予以撤銷。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-10-14/09572943923.shtml
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